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房價回調還需幾多時日

2019-10-21 来源:

  温家宝总理再次喊话,要让房价降下来,但让购房者感到非常奇怪的是,第三轮调控过去已 个多月,房价依然稳如磐石,这是为什么呢我们从房企资金链方面来一探究竟

  量跌价还稳

  虽然成交状况尚未出现明显改善,但不可否认的是,近期房价保持相对稳定却是不争的事实

  根据中国指数研究院公布的最新监测数据显示,其监测的 0个城市中,近五成城市成交面积环比下降,4城市跌幅接近或超过 0%,其中大连跌幅达82.7%虽然也有温州、哈尔滨、苏州、扬州、厦门等少数城市4月份成交量环比较大幅度上涨,但其余城市涨幅均不大

  与交易状况持续低迷有所不同的是,大多数城市房价保持稳定态势北京、上海、广州、深圳四大一线城市房价小幅上涨,涨幅约2%左右少数城市成交价格变动显著,宁波商品房成交均价环比上涨24.86%,其次是天津、杭州(不含萧山余杭地区),其成交均价涨幅接近或超过10%

  2011年4月主要城市成交面积环比变化图,红色字体表示成交面积环比上涨,绿色字体表示下跌

  数据来源:CREIS中指数据

  资金缺口变大

  楼市第三轮调控已过去 个多月,令民众感到有些疑惑的是,诸如“限购”、“限贷”、“限价”等行政干预色彩极为浓厚的调控政策,怎么还是没能让房价“低头”

  这跟开发商的财务状况有着极大关系,我们从上市房企公布的年报和季报中来寻找答案在表中,我们列出了部分房地产上市公司自2008以来货币资金和带息负债的变化情况,并对141家房地产企业的总体变化情况也进行了统计根据财务报表所反映的情况来看,目前开发商已经开始面临资金短缺困扰总体141家公司,今年一季报其货币资金总额为2168.6亿元,请注意,与去年第四季度的2 .1亿元规模相比,已经缩减了164.5亿元仔细观察,会发现这是自2010年一季度以来,货币资金首次出现减少情形,这表明开发商的手中持有的货币资金在一季度开始减少

  而另一方面,带息债务的进一步增多,这如同一根勒在开发商脖子上的铁链,随时都有收紧的可能统计结果显示,截止到今年一季度,141家公司的带息债务规模达到4901亿元的高位,与去年四季度相比,增加了2 7.2亿元,这表明开发商通过银行贷款、发行的信托和债券等方式,新增了2 7.2亿元的债务,考虑到近期银行收紧流动性,严控开发贷款,开发商可能是花费更高的成本进行融资,这样的变化令人担忧

  另外,还有一个值得注意的现象,即货币资金与带息债务之间的背离程度在变大如图1所示,在2010年四季度之前,货币资金与带息债务虽然存在背离现象,但两者同步增加,所以背离程度并未扩大,而在今年一季度,在货币资金减少的同时,带息债务却依然增多,这说明开发商缺钱程度在增加

  大面积降价还需时日

  我们估计,虽然开发商的资金链已出现收紧趋势,但还没有达到紧张的程度,因此大面积降价促销局面会推后

  目前三、四线城市交易程度大大提高,在一定程度上缓解了部分率先“走出去”开发企业的资金压力,因此其降价意愿也会降低据中国指数研究院数据统计显示,2011年1~ 月,全国商品房累计销售面积为1.76亿平方米,环比上涨9 .7%;销售金额达10152亿元,环比上涨116.7%住宅累计销售面积为1.58亿平方米,环比上涨92.5%,涨幅小于商品房;销售金额为8607亿元,环比上升117.7%,涨幅大于商品房尽管2011年以来,住宅市场受到严厉的政策调控影响,主要城市的销售量下降明显,但依靠三、四线城市成交的带动,全国销售量仍然同比上涨

  数据来源:CREIS中指数据

  温家宝总理在5月初首提“降房价”,这样的表态彰显了中央政府加强调控的决心,房地产调控将会发生变化未来一段时间,部分地方政府的房价控制目标调整的可能性正在加大,中央政府可能针对部分城市出台统一标准以考核地方政府调控效果同时还有可能出台更严厉的措施

  目前浙江有商业银行提高了首套房的首付比例,达到5成,或许这是中央政府实施进一步调控的信号可以预见,随着中央政府调控的步步紧逼,刚刚有所改善的市场交投状况极有可能重新陷入深度观望态势

  那么,何时才会出现大面积促销现象呢根据以往经验,如2008年,141家公司货币资金总额只有1000亿元的时候,开发商不得不降价以加速资金回笼,考虑到当时带息债务水平约2500亿元,而目前已经达到了4900亿元,几乎是其两倍,所以本刊预测,未来两三个月内,随着货币资金总额的进一步减少,这将逼迫开发商采取行动进行自救,届时,降价促销或将增多

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