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你避税吗

2020-02-15 来源:

“你避税吗?那就赶紧吧!”

9月2日,在和中介公司明确房款之外的费用时,意欲买房的李新(化名)才知道,这个他事先打听好的“潜规则”已经于此前一天被北京市银监局下发的一份通知明令禁止。

“你要做就赶紧吧,就一两天的时间了。总部要求我们在9月4日之前做完手中单子的贷款面签。”李新看到,中介公司的小伙子忙得满头大汗,手机响个不停,“我们大公司有上千个买卖的单子。”小伙子说,他得抢在政策真正贯彻之前,在银行做完面签,不然,一套房子就多出几万的税,一些交易可能都要泡汤。

阴阳合同

“避税” 万

事情的原委是这样的:今年8月底,李新终于出手买下了位于北京西南四环万年花城的一套商品房,80余平,售价95万左右。

按照规定,二手房交易时,个人所得税、营业税等税费应该由卖房人承担。但因为时下的二手房交易是“卖方市场”,所有税收还是要由买房人来承担。

“中介公司通常做两套合同,送到银行申请的是正价合同,给北京市建委联机备案的是低价合同。这样税收是按照给建委合同上的价格计算的,你可以省下不少钱。”买房前,曾经做过二手房交易的朋友告诉李新。

这就是所谓的“阴阳合同”。资料查证,从2007年7月1日起,北京市就要求经过中介公司买卖存量房,必须实行网上签约和信息公示制度。然而,银行放贷一般都以买房人自己提交的购房合同为准,不参看网上签约的信息。由此也提供了“阴阳合同”的生存空间。

但就在9月1日,北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求银行必须采用网签合同和其正本中的房屋成交价格作为审批的必要依据,按照网签合同,正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。

这意味着,李新要么为了“避税”,给银行一份总额为50万元(中介公司按照房屋所在区域内的平均指导价确定)的新合同申请贷款,但贷款额度就大打折扣了。而如果正常缴税,按正价95万元来申请贷款,李新虽可以申请到大约72万元的贷款,但一定会多出数万元的税款。

理财周报记者在采访中了解到,目前北京市二手房买卖的税收比例大致情况如下:契税征收额度为合同价格的1%-1.5%(与所购买房屋的面积大小有关);个人所得税的缴纳比例为,房屋合同价格的1%(或房屋利润的20%);营业税比例最高,为房屋合同价格的5.5%。

由此,我们可以清楚地算出,95万元的房子,营业税按购房差价的5.5%征收,应该是 .025万元。但如果以50万元的低价合同征收,营业税则只有0.55万元。契税如果按照95万计算,则需缴纳9500元;但如果以50万计算,则不过5000元左右。但这两个税种,李新就少交了2.925万元。

按照中介小伙子的指点,李新买的这套房子迅速做了两套合同。低价的那份合同中介公司按照区域指导价确定,确定金额为50万元,而带着高价合同(95万元)去还没有立即执行银监局要求的几家银行办理的贷款金额。

“一般,从做完房子评估道银行做面签,中间都会隔两三天。”李新告诉记者,他一天就跑完了。只是,他还不知道能否搭上“避税”的末班车。

二手房贷

新规规避税收差价

“阴阳合同”所带来的税收差价正是北京市银监局意图规避的。此外,一个不容忽视的问题是,“阴阳合同”也存在着极大的风险。某知名中介公司的门店负责人告诉记者,“这对二手房的卖家而言,有可能遭遇一部分房款收不回来的风险;而对买家而言,暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患,极有可能因此面临交纳高额个人所得税的问题。”

在此前接受的采访中,北京市银监局也称,新政策有助于防控可能出现的合同内容不实,交易价格虚高等引发的信用风险,以及不被政府有关主管部门认可引发合规风险等风险。

而面对北京市银监局的新规,银行也在行动起来。

“我们从收到北京市银监局的文件开始就已经在执行新的政策了。”农业银行北京分行的一位负责人告诉理财周报记者。此外,深发展银行某分行的负责人也表示,深发展因细则还没有出来,就暂停了一切二手房贷款。

根据中大恒基的统计,今年1-8月份,超过70%的二手房交易通过贷款完成,成交均价为115万元。而在北京市建委的备案中,过户的均价仅60万元左右,且60万元以下的房源占网签总量的比例为70%。

不过,对于此次针对避税房源的新规,市场人士仍然认为,对于交易者而言,只要不贷款,规避了银行的监管,依然可以做到“避税”。

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