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2010年12月底技术

2020-03-27 来源:

2009年房价一路狂飙,不仅对房地产行业影响深远,也涉及到普通民众的方方面面,房价成为街头巷尾、饭后茶余的热门话题,也成就了2009年一部电视剧《蜗居》的热播。

对于房地产企业来说,2009年同样是值得深刻记忆的一年。一方面银行汹涌授信,截至2009年12月 1日,全国61家房企融资总额约为4000亿元,其中银行授信额度约为2400亿元人民币。另一方面,宽松的货币政策导致放量,全年新增房贷规模约达1.95万亿,比2008年同期高出近六成。

银行去年授信2400亿元

以万科为例,今年实现授信500亿元人民币,位居榜首。绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。“融资榜”排前15名的房企中有9家具有国资背景,其中绿地集团、动辄融资超 00亿元,仅有地方国资背景的也动辄融资超200亿元。

此外,《2009中国房企融资调查》报告显示,截至2009年12月 1日,全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币,其中银行授信额度约为2400亿元人民币,银行信贷贡献率高达60%。在这股几乎惠及全体的资本暖流中,获得银行授信金额前10名的房企显示了 “赢家通吃”、强者恒强的态势。

从2009年2月14日瑞安房地产与中国农业银行签订了1 0亿元的三年期意向授信额度以来,银行与房企授信协议的签署此起彼伏。而2009年12月的十天内,就有5 0亿元银行授信额度砸向房企。

2009年12月9日,建行与花样年控股集团有限公司签署协议,在未来5年内意向性授予200亿元人民币的授信额度。12月6日,交行与北京金隅集团签署合作协议,后者将获得150亿的意向性贷款授信额度。11月 0日,同样是建行与龙湖地产签订人民币180亿元银行贷款授信协议。

上市房企被银行青睐,从银行获得了更多的贷款和授信额度,一方面银行支持房企汹涌授信,另一方面银行投入房地产新增贷款也比去年同期高出近六成左右。

高盛发布报告显示,2009年中国房地产贷款(包括房地产开发贷款和按揭贷款)在整体信贷中占比为20%左右。按照主席在2009年11月末表示的“2009年的信贷规模约为9.7万亿元”,则其中流向房地产新增贷款规模约1.95万亿左右,此比2008年同期1.01万亿多出近六成。

根据国家统计局数据显示,在2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款接近9000亿元,个人按揭贷款超过7000亿元,前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元。

2009年信贷政策比较灵活宽松被认为是有房地产融资规模及银行授信额度较大的背景。国信证券分析师邱承志表示:“在房地产市场里,贷款是很重要的决定因素,不管是对开发商还是对个人购房者。而且宽松的房贷政策更多的是对购房者来说的,在很大程度上增加了购买的杠杆水平,使购房者增加购买力。”

银行将谨慎投放房贷

记者在采访过程中发现,2010年房地产信贷将继续稳步提升的两个关键,一是2009年底银行向房企汹涌授信,二则是2009年底楼市成交量大增。

此前统计局发布数据显示,2009年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,商品房销售面积和商品房销售额较上月分别增长5 %和86.8%。

以2009年11月份为例,居民户的中长期贷款已经达到1.4万亿元,新增贷款2 77亿。但2007年和2008年新增房贷分别约为7000亿元和 000亿元,与2009年11月单月新增贷款差之甚远。交通银行经济学家连平表示,由于预期住房交易优惠政策可能面临终止,近期房地产市场交易量大增,带动居民中长期贷款猛增。

但不得不看到,一方面房贷稳步提升,另一方面在总体信贷规模较2008年减少的定调下,房地产信贷作为信贷中的主要部分也难逃“缩水”的命运。

按照2010年计划新增贷款7万亿元,房地产信贷一般占贷款总量20%左右。粗略估算,今年流入房地产市场的信贷资金将在1.4万亿元左右。

同时由于前期国务院常务会议明确规定要抑制房价过快上涨的趋势,相关部门已制定调控政策,其中不但明确要求各大银行严格制定二套房贷利率,而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%的说法。

面对今年房地产贷款难逃“缩水”的命运,业内人士表示,2010年的房贷增量总体规模和增速都会比2009年有所减少,银行在投放过程中还是持谨慎稳妥态度。中央大学教授郭田勇说:“在货币政策微调的过程中,监管部门可能会对房地产开发贷款出台一个指导性意见,不过具体执行还是要看对风险的判断。”

一家商业银行个贷部门的负责人也表示:“国家这次明确表态要调整房地产市场,抑制房价过快上涨,那么银行自然会收缩房地产的信贷。预计在4至5月份达到高峰。前六个月,房贷增速将比较快,下半年增速将放缓。”

而此时出现一个问题就是,加强对房地产信贷,审慎投放,对银行业的流动性将会产生什么影响呢?中国社会科学院中国经济评价中心主任刘煜辉对记者表示,2009年银行的流动性很强,银行的贷存比是下降的,同时,整个银行存款余额中企业占据 7%之多。从而导致银行尽管在资本金约束的背景下,流动性却依然充沛。

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