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开发商将如何对二三线城市围猎

2019-05-31 来源:
开发商将如何对二三线城市“围猎”

编者按:自国家对部分城市房价过快上涨"遏制"以来,二三线城市就成为众多房企"盯梢"的对象,再加上国家加大对城镇化的支持,二三线城市自然成为"香饽饽"。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力,继而涌入小城市掘金。有资料证明,上市房企的战略重心已经或正在向二三线城市转移。那么,哪些二三线城市已经或将要被开发商"圈定",开发商又将如何对二三线城市"围猎"?

地产商全力布局 二三线城市走向"第一线"

在地产业烤糊了的一线城市,其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上,一线城市仍然占有重要的地位,但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始,全力经营二三线城市。

二三线城市

成房企未来发展关键

根据中原地产报告,2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,在其他城市土地储备量达到了17479万平方米,二三线城市占土地储备比重高达81%。

其中,绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高,达到了95%,而行业老大万科,其去年新获项目44个,规划建面约1036万平方米,其中二三线城市占比超90%,今年新增项目8个,全部都在二三线城市,其中6个在珠三角的佛山、中山等地。

并且今年以来,这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市,其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示:"一线城市的拿地成本太高,所以开发商选择二三线城市作为今后发展的主要方向是很正常的。毕竟,一线城市的北京、上海,城镇化水平已经达到70%左右,而二三线城市的平均城镇化率只有40%,且自住仍然需求庞大,所以还是很有发展空间的。现在的地产公司,尤其是上市地产公司,其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取最大的利润,在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率,在地价非常便宜的三、四线城市积极扩大土地储备,为今后做长远打算。"

而中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》也显示

开发商将如何对二三线城市围猎

,在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下,二、三线城市的已经成为大型房企的重要战场。

一季度排行榜数据显示,TOP20企业在二、三线的销售金额占比达到64%,比2009年高出6个百分点,而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市,销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。

而受二、三线城市一季度的销售带动,以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显,其中最为突出的就是两家香港上市公司恒大地产和碧桂园。

以恒大为例,一季度销售面积与销售金额分列第一与第二位,大有赶超行业老大万科之趋势,而其靠的就是在二三线城市的超前布局。在已进入的27个城市中,其绝大多数项目都位于二三线城市,作为专注于二三线城市的地产发展商,今年第一季度恒大二线城市销售额已占90%以上。

此外,碧桂园凭借2009在多个二三线城市增加的项目投资,尽管其2009年的销售业绩增长没有其他企业强劲,但今年一季度出现了"补涨"势头,销售面积一跃进入三甲。而万科、金地等传统几强,虽然增长速度不及恒大、碧桂园等新贵,但也依靠在二三线城市的提前布局,在今年一季度巩固了其市场地位。这就说明,二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大,对企业的发展也将起到更为重要的作用。

另外值得注意的是,许多"新面孔"也加入一季度销售20强,如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜,而这些以往区域性房企的崛起也表示,占领二三线城市的房地产业务已经是成为众多房企今后发展的关键。

房价复制"北上广深"

小县城房价半年翻番

而随着一线城市房价的饱和,在开发商大举进军二、三线城市后,当地地价与房价的飙升也就成了一个不可避免的结果。

在土地市场,4月2日长春土地拍卖中心的一幕很可能成为今年剩下时间内,二三线土地拍卖市场的一个缩影。在当天的国有土地出让拍卖会上,有国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战,就连主持拍卖会的拍卖师也一再提醒竞拍者"举牌要理性"。但是两方仍然互不相让,最终经过241轮激烈争夺,龙创以7亿元摘下长春市净月樱花地块,溢价率高达287%,"成功"的将"地王"传导给了二、三线城市。

而房价的上涨更是来势汹汹,二线城市中,除了被岩浆般烘烤的杭州楼市外,与其相距不远的南京房价涨幅也已经远远超过50%,武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市的房价在近期更是纷纷达到或创造历史最高房价。

三线城市如广西北海,2004年几家楼盘是每平方米1000元至1300元,2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元,甚至在位于北京周边的河北省大厂县,这个以牛羊肉闻名的小县城,2009年10月底,其楼盘价格平局价格还是2600元/平方米,但是到今年3月底,其平局房价已经飙升至5000元,不到半年的时间涨幅将近100%。

对于地价与房价的如此上涨,贾玉鹏表示:"中国几线城市的房地产市场就是一个梯队的情况,一线城市在基本开发完毕后,二线城市就会跟随一线城市的道路发展,所以说对于前期不是特别疯狂的二、三城市,其房价在这一两年内还要继续增长,就是杭州,其房价预计也会有小幅攀升,但是毕竟涨的太多,再这么大幅度的涨下去也不太可能。可以说二、三线城市在最近这一两年内还是会继续复制'北上广深'这些一线城市地产行业发展的进程。"

不过,对于地产商与投资客携巨资前往二、三线城市拉动当地房价与地价的同时,其管理者也应当注意,毕竟其需求人群不像一线城市来自全国甚至世界,其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。尤其是一些房价疯涨严重的地区,只有充分考虑自己的情况,保持应有的理性,及时出台相应措施控制住,控制住房地产这把"双刃剑"才可能把今后或许到来的"房产泡沫"消灭于无形。

转战二三线城市 万科紧盯沈阳、东莞、无锡

2009年新增土地储备90%以上都分布在三线城市

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心日前共同发布的2010年1季度房企销售排行榜显示,房地产企业战略重心已经或正在向二三线城市转移,据《证券日报》记者了解,对万科A业绩贡献较高的二三线城市是沈阳、东莞、无锡,对恒大地产业绩贡献较高的二三线城市则是西安、合肥、长沙、太原、沈阳、包头。

万科相关人士介绍,万科将在4月7日发布全国销售数据,如今万科已在全国30多个地方设有分公司。记者致电万科销售业绩比较好的无锡分公司,相关人士说:"万科在无锡开发销售的项目主要是魅力之城、金域缇香、情景花园洋房。早在2004年,万科以魅力之城进入无锡,魅力之城总建筑面积约为134万平方米。楼盘均价在1.2万元/平方米至1.3万元/平方米左右。"资料显示,万科2009年的新增土地储备90%以上都分布在三线城市,保利地产去年在二三线城市实现的销售额首次超过了一线城市。

对于其他上市公司在二三线城市的销售业绩分布,中国房产信息集团(纳斯达克上市代码:CRIC)研究中心总经理陈啸天对《证券日报》记者表示,以二、三线城市作为重点布局区域的企业,无论销售金额还是销售面积均出现明显增长。不仅如此,多数入榜企业均不同程度得益于二、三线城市市场的需求放量。如保利地产布局长沙、青岛、佛山;大连万达布局福州、济南、太原;碧桂园布局沈阳、巢湖、芜湖、韶关等城市。

为何地产公司进军二三线城市速度之快?国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,这是城镇化机遇,中央目前在加大对城镇化的部署力度。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力,继而涌入小城市掘金。例如,恒大地产作为二三线城市市场的主力,经过多年的深耕,现已进入了27个城市,产品布局较为合理。对此,陈啸天则说,随着在土地价格走高和供求结构的相对不平衡的推动下,一线城市房价水平的进一步跃升,已经很明显成为诸多企业的贡献利润主力。而值得关注的是,二、三线城市的贡献率也在增加,成交量开始逐渐向二、三线城市转移和集中。特别是三线城市处于市场刚刚起步,庞大自住需求逐步释放,而城市房价涨幅相对理性,房价压力相对较低的状态,使得未来市场将有相当大的发展机会。同时,巴曙松指出,"地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设;9.59万亿的信贷高速增长;房地产出乎意料的大幅上涨。这三块要正常化。目前的政策调控都是针对这三块来讲的。"

今年第一季度,恒大地产的销售已达85.3亿元,比去年同比增长了175%。如果按此推算,恒大2010年全年销售额将比较乐观。

那么,房地产上市公司采用什么模式围猎二、三线城市?业内人士张金认为,上述企业均以优异的销售业绩挤身全国销售排行榜,并同样得益一线城市的利润和二、三线城市的规模贡献力,但各自的取胜模式却有所不同。万科作为行业龙头,以产品、管理等各条线均好平稳的获利模式稳居宝座;保利地产、中海外、中信地产凭借有效的资源配置力,在项目开发的前端赢取先机;恒大和绿地则采用项目快速流转,通过规模化占领市场;大连万达和富力凭借地产开发和商业运营的互补实现双赢;碧桂园则以二三线周边城市的影响力,扩大全国规模;绿城定位高端市场,在高端细分市场精根细作,赢取市场机遇。

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